Wenn du ein Haus oder eine Wohnung verkaufen/kaufen bzw. vermieten/mieten möchtest, dann ist eine korrekte Wohnflächenberechnung wichtig. Denn der Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie ist abhängig von deren Größe. Werden hier nicht korrekte Angaben zu Grunde gelegt, können sich daraus unter Umständen finanzielle Nachteile ergeben. Bei der Vermietung einer Wohnung, deren Wohnfläche zu groß angesetzt wurde, würde so beispielsweise der Anteil der Mietnebenkosten zu hoch ausfallen.
Zur Wohnfläche zählen alle anrechenbaren Grundflächen sämtlicher Räume eines Hauses/einer Wohnung. Obwohl sich das eigentlich einfach anhört, ist die korrekte Wohnflächenberechnung trotzdem nicht ganz so leicht, da es unterschiedliche Berechnungsmethoden gibt. Je nachdem welche Methode angewandt wird, kann es zu unterschiedlichen Ergebnissen für ein und dieselbe Immobilie kommen. Dabei nimmt beispielsweise die Berechnung der Flächen unter Dachschrägen einen besonderen Platz ein: So kann es sein, dass diese Fläche zu 100 Prozent zur Wohnfläche hinzu gerechnet wird. In einem anderen Verfahren hingegen zählt sie nur teilweise oder gar nicht.
Obwohl in Deutschland fast alles allgemeingültig oder gesetzlich geregelt ist, wurde die Wohnflächenberechnung in dieser Hinsicht vernachlässigt. Grundsätzlich gibt es 4 Verfahren zur Berechnung, von denen zwei Methoden jedoch nur noch sehr selten zur Anwendung kommen:
1.) Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)
2.) Wohnflächenberechnung nach DIN 277
3.) Wohnflächenberechnung gemäß DIN 283 – die Norm ist seit 1983 nicht mehr gültig, es sei denn, beide Vertragsparteien einigen sich explizit darauf
4.) Berechnung gemäß zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) – dieses Verfahren wird nur eingeschränkt angewendet und findet bei Neuberechnungen seit 2004 keine Anwendung mehr
Wir stellen dir nachfolgend die beiden gängigsten Verfahren zur Wohnflächenberechnung vor.
Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) regelt sehr genau, welche Flächen zur Wohnfläche gehören und welche nicht.
Zur Wohnfläche zählen: Wohn- und Esszimmer, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche, Bäder und WCs, Neben- und Abstellräume, Sauna und Fitnessräume, Schwimmbad
Folgende Flächen werden teilweise zur Wohnfläche hinzu gerechnet: Terrassen, Balkone, Wintergärten (Ausnahme: Wenn Wintergärten beheizt werden, dann zählen sie zu 100 Prozent zur Wohnfläche), Flächen mit einer Deckenhöhe von 1 bis 2 Metern (z. B. unter Treppen) werden mit 50 Prozent angerechnet
Diese Räume haben keinen Einfluss auf die Berechnung der Wohnfläche: Keller, Garage(n), Abstellflächen außerhalb der Wohnung/des Hauses, Flächen mit einer Deckenhöhe von unter 1 Meter (z. B. Dachschrägen)
Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) wird insbesondere beim geförderten Wohnungsbau angewendet. Daher ist sie die einzige Berechnungsmethode, auf die sich das Gesetz beruft, wenn es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen rund um das Thema Wohnfläche kommt. Da hier in der Regel die Wohnfläche geringer ist als bei anderen Berechnungsmodellen, kann diese Methode für dich besonders interessant sein, wenn du Mieter bist.
Mit der DIN 277 werden „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ berechnet. Hier geht es nicht nur um die reinen Wohnflächen. Auch alle Nutz- und Funktionsflächen werden bei dieser Methode zu 100 Prozent angerechnet – von den Dachschrägen, über den Balkon bis hin zum Keller. Hier ist die Wohnfläche deutlich höher als bei anderen Berechnungsmethoden. Wenn du Eigentümer einer Immobilie bist, die du verkaufen oder vermieten möchtest, ist dieses Verfahren besonders interessant für dich.
Last, but not least: Solltest du unterschiedliche Immobilienobjekte miteinander vergleichen wollen, dann achte darauf, dass die Wohnflächenberechnung immer mit derselben Methode vorgenommen wurde.